【前言】冷鏈視角：冷庫產(chǎn)業(yè)發(fā)展熱潮下的投資冷思考

投資，是指為了在未來可預見的時期內(nèi)獲得收益或是資金增值，在一定時期內(nèi)向一定領域投放足夠數(shù)額的資金的經(jīng)濟行為。投資追求的是比較持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流收益，是未來收益的票積?；ヂ?lián)網(wǎng)造富時代，投資回報率可能高達上干倍，反之，亦可能產(chǎn)生不同程度的虧損。

隨著冷鏈物流行業(yè)的快速成長，冷庫產(chǎn)業(yè)釋放相當可觀的投資價值，成為資本關注的新焦點。冷庫產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模大，周期長、回報慢，選址建設，技術選擇、招商運營等各個環(huán)節(jié)都會影響到的投資回報。因此，冷庫產(chǎn)業(yè)投資需要謹慎，不可盲目行動。

當前，我國冷庫產(chǎn)業(yè)投資正處于從粗放型向精細化轉型升級的關鍵期，冷庫市場供給還遠不能滿足高速發(fā)展的多樣化需求，多溫區(qū)，多功能集約的合規(guī)高標冷庫需求潛力巨大，冷庫產(chǎn)業(yè)投資不斷升溫，熱潮漸起的大環(huán)境下，更需加強項目投資的系統(tǒng)性“冷”思考。

冷庫基礎設施穩(wěn)定增長 與發(fā)達國家差距依然明顯

我國冷庫設施保持逐年穩(wěn)定增長，根據(jù)中冷聯(lián)盟每年統(tǒng)計發(fā)布的《全國冷鏈物流企業(yè)分布》數(shù)據(jù)報告，2008年我國冷庫保有量僅有約850萬噸，到2021年冷庫保有量已經(jīng)達到5224萬噸，位于印度和美國之后，保有量排名世界第三，年均增長率超過了10%。據(jù)2022年統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，我國冷庫同比增長了8.84%。

但從人均保有量來看，我國冷庫人均保有量僅為0.037噸/人。而根據(jù)美國第51次年度冷庫調(diào)查，美國2019年冷庫容量為103億噸，預計到2022年達到1.07億噸，人均保有量將達到0.48噸/人，相比之下，我國人均冷庫保有量不足美國的十分之一，與發(fā)達國家相比還有很大差距。

根據(jù)對分布圖上圖企業(yè)的不完全統(tǒng)計，2021年全國30個省市冷庫平均毛利率為17.45%同比下降了6.84個百分點，平均閑置率為30.88%，同比上升了12.56個百分點。從租金變化情況看，各省平均租金在123元/m/天-4元/㎡/天之間。

政策支持力度空前  政策協(xié)同有待加強

”十四五“以來，隨著《“十四五”冷鏈發(fā)展規(guī)劃》以及一系列冷鏈相關政策的推出，進一步完善了頂層設計為冷庫產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的政策環(huán)境。據(jù)中冷聯(lián)盟不完全統(tǒng)計；2022年上半年中央和地方政府累計推出了95項政策，包括包含綜合規(guī)劃類、產(chǎn)業(yè)扶持類、金融與補貼類、安全與監(jiān)管類、紓困解難類和標準規(guī)范類等六大類政策，其中綜合規(guī)劃類政策多，占上半年政策總量的37.9%，其次為產(chǎn)業(yè)扶持類政策。

政策環(huán)境持續(xù)向好為推動冷庫產(chǎn)業(yè)投資和建設起到了積極的作用，但同時，冷庫建設用地，冷藏運輸通行，冷鏈物流用電等相關政策卻比較滯后，為冷庫企業(yè)投建與運營帶來不小阻力，不同部門的政策協(xié)同還有待加強。

冷庫市場需求多元化趨勢明顯  新業(yè)態(tài)新模式釋放潛力

據(jù)分析，冷庫市場需求90%以上來自生鮮食品相關行業(yè)。隨著消費升級和產(chǎn)業(yè)革命向縱深推進，冷鏈物流市場需求多元化、多樣化趨勢明顯。疫情常態(tài)化推動生鮮新零售成為新消費首選，預制菜新興市場快速發(fā)展為餐飲行業(yè)創(chuàng)新新增長點，消費市場對冷鏈食品的品質(zhì)、口感與配送效率要求不斷提升，推動冷鏈食品加工、冷鏈配送需求持續(xù)增長。

跟據(jù)相關機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年我國冷鏈物流市場達到15.01%的增長速度，市場規(guī)模約為4407億元;2021年我國生鮮電商行業(yè)市場規(guī)模為3117.4億元，同比上開18.2%:2021年預制菜行業(yè)規(guī)模預估為3459億元，同比增長18.1%，未來幾年有望成長為萬億級市場。

多元化資本入局 中長期規(guī)劃不可缺少

在政策、市場多重利好促進下，冷庫產(chǎn)業(yè)投資價值已經(jīng)凸顯出來，投資機構，傳統(tǒng)地產(chǎn)電商平臺、食品加工、快遞物流等多元化的資本入局，再次激起冷庫產(chǎn)業(yè)發(fā)展浪潮。

與此同時，冷庫產(chǎn)業(yè)投資應更加重視項目建設運營的中長期系統(tǒng)性規(guī)劃，避免盲目投建造成局部地區(qū)的投資過剩和資源浪費。例如，2019年受非洲豬瘟影響，進口豬、牛肉數(shù)量猛增，市場需求快速增長，多地出現(xiàn)爆倉現(xiàn)象，促使部分地區(qū)冷庫項目快速投建，但建成后沒有考慮長期需求趨勢，突發(fā)事件過后可能需求會急速下降，導致某一地區(qū)的冷庫庫容過剩。

冷庫投資策略與市場機遇

投資策略

冷庫投資持續(xù)升溫，投資策略選擇十分重要，需綜合考量區(qū)位選址、經(jīng)濟環(huán)境，基礎設施、客戶結構、交通情況，市場趨勢和競爭格局等

在選址過程中，需要分析大輻射范圍、小配送距離、周邊交通情況、能源供應以及環(huán)境條件。

對經(jīng)濟環(huán)境的分析，需要綜合對比區(qū)域宏觀經(jīng)濟，城市人口數(shù)量居民收入和消費水平，區(qū)域優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和核心供應鏈分布情況等。

周邊基礎設施完備程度和配套服務體系是否完善，也是冷庫投資需要考慮的因素，項目選址是否處于物流樞紐節(jié)點，是否符合地區(qū)發(fā)展和功能規(guī)劃都需調(diào)研清楚，

此外，了解目標客戶結構也很重要，客戶的業(yè)務模式，需求方向都會影響到對冷庫使用的需求。

市場機遇

從冷庫投資市場機遇看，我國冷鏈產(chǎn)業(yè)鏈綿長且復雜，市場需求也十分多樣，在產(chǎn)地端，農(nóng)產(chǎn)品的預冷、分級、包裝，存儲都需要產(chǎn)地型冷庫;在農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)加工環(huán)節(jié)，需要生產(chǎn)型冷庫 近年來，預制菜和農(nóng)產(chǎn)品加工冷庫需求增長趨勢明顯;在銷售環(huán)節(jié)，需要區(qū)域分撥冷庫和城市配送冷庫;在出入境口岸，需要港口型冷庫。

冷庫需求端的多樣性和持續(xù)增長，為冷庫產(chǎn)業(yè)投資創(chuàng)造了絕佳的市場環(huán)境，為在新階段準確把握行業(yè)政策導向，全面展望冷庫產(chǎn)業(yè)發(fā)展新趨勢，中冷聯(lián)盟定于2022年9月19-20日在南京舉辦第七屆中國冷庫產(chǎn)業(yè)年會，以“破局·立勢，韌性生長”為主題，聚焦冷庫產(chǎn)業(yè)投資、建設、運營、技術四方面關鍵性問題，匯聚政府相關部門領導、科研機構和院校專家、產(chǎn)業(yè)相關優(yōu)秀企業(yè)代表等，共同探討行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展有效路徑。

會議同期還將發(fā)布2022版《全國冷鏈物流企業(yè)分布圖》數(shù)據(jù)報告，舉辦第27期溫度課堂“新階段下冷庫投資與建設運營 舉辦冷銷專題展覽，召開中冷聯(lián)盟第三批團體標準啟動會和歐盟課題“中國農(nóng)產(chǎn)品冷鏈物流能效研究”研討會等。

文章轉載自:

 中冷聯(lián)盟-冷鏈視角 | 冷庫產(chǎn)業(yè)發(fā)展熱潮下的投資冷思考-2022-08-22[引用日期2022-08-25]